Nieruchomości nie są bezpośrednio związane z inwestowaniem na giełdzie, ale bardzo często stanowią bardzo atrakcyjną alternatywę do inwestowania w akcje. Mogą też być bardzo skutecznym sposobem dywersyfikacji ryzyka w inwestowaniu pieniędzy. Jeżeli chcemy zajmować się inwestowaniem pieniędzy profesjonalnie, chcemy zostać rentierem albo osiągnąć wolność finansową to pewne podstawy o nieruchomościach również należy zrozumieć.

Nieruchomości jako klasa aktywów

Nieruchomości mają to do siebie, że są dość bezpiecznym klasą aktywów. Przed 2008 rokiem większość ludzi wierzyła, że ceny nieruchomości nie mogą iść w dół. Po raz kolejny okazało się, że większość nie ma racji.

Największą zaletą inwestowania w nieruchomości jest fakt, że jest to jedyna klasa aktywów, która podlega procesom inflacyjnym. Dzięki temu można mieć niemal 100% pewność, że w długim okresie czasu ich wartość będzie rosła co najmniej o wartość inflacji. Oczywiście należy się liczyć z pewnym ryzykiem zmian cen w krótkim terminie. Jeżeli kupimy nieruchomość pod wynajem to zazwyczaj możemy swobodnie osiągnąć około 6% zwrotu z zainwestowanego kapitału. Jest to stopa zwrotu bardzo przyzwoita i porównywalna z długoterminowymi stopami zwrotu akcyjnych funduszy inwestycyjnych. 6% zmienia się w czasie, ale nawet po 20 czy 30 latach będzie to wciąż około 6% po cenach aktualnych. Dzięki inflacji my wciąż będziemy zarabiać 6% powyżej inflacji przez te 20 lat a to już bardzo duża zaleta w porównaniu z rynkiem akcyjnym gdzie tego nie znajdziemy. Podobny efekt można by uzyskać inwestując w akcje pod dywidendę ale jest to już dużo bardziej ryzykowna gra.

W bardzo niedalekiej przyszłości opiszę jak teoretycznie wygenerować pasywny dochód z nieruchomości. Będzie to Case Study, które policzyłem sobie na podstawie maila otrzymanego od jednego z czytelników. Artykuł ukaże się w ramach działu Zadaj Pytanie o Giełdzie. Pokażę też jak również generować dochód pasywny z inwestowania w akcje dywidendowe z uwzględnieniem użycia dźwigni finansowej.

Na swoim starym blogu miałem w zwyczaju zamieszczać raz w miesiącu komentarz do zmian cen na rynku nieruchomości w UK. Jeżeli interesuje Was taka tematyka to dajcie mi znać.

Zacznijmy jednak od postaw…

Co wpływa na ceny nieruchomości

Ten artykuł ma za zadanie wyjaśnić najbardziej podstawowe zjawiska makroekonomiczne, które wpływają na ceny nieruchomości. Skupię się na najbardziej ogólnych czynnikach, które powodują że ceny rosną lub spadają niezależnie od kraju czy miasta.

  • W każdej wolnorynkowej gospodarce cenę kształtuje podaż i popyt.
  • Podaż jest to ilość domów dostępnych w danej chwili do sprzedaży
  • Popyt to ilość chętnych ludzi do kupna domu w danej chwili.

Jeżeli podaż jest większa niż popyt to cena spada, a jeżeli popyt jest większy od podaży to cena rośnie.

Niestety nie jest to tak proste i za podażą i popytem kryje się więcej czynników, które go kształtują. Zagadnienie jest jeszcze bardziej skomplikowane, ponieważ niektóre czynniki powodują wzrost podaży oraz popytu.

Popyt na nieruchomości rośnie kiedy

  • Spada bezrobocie i więcej ludzi ma pracę i może sobie pozwolić na kredyt. Rośnie ich zdolność kredytowa
  • Spadają stopy procentowe przez co kredyt jest dostępny dla większej ilości osób. Mniejsze raty są dostępne dla większej części społeczeństwa
  • Rząd uruchamia programy, które mają pomóc społeczeństwu w zakupie domu/mieszkania
  • Ceny wynajmu są wysokie do tego stopnia, że atrakcyjne robi się zakup własnego domu
  • Migracje ludności również wpływają na zachowanie popytu. Duży wzrost mieszkańców w jakiejś lokalizacji pozytywnie wpływa na popyt.
  • Jest bardzo dużo pustych nieruchomości na rynku i deweloperzy obniżają ceny
  • Jest moda na kupno nieruchomości bo wszyscy inni kupują
  • Jakiś dany region staje się na tyle modny, że pojawia się popyt ze strony inwestorów zagranicznych

Podaż na nieruchomości rośnie kiedy

  • Firmy budują za dużo
  • Stopy procentowe rosną i ludzie mają problem ze spłatą kredytów. Banki zaczynają przejmować nieruchomości i sprzedawać na wolnym rynku
  • Ludzie zmieniają miejsce zamieszkania w celu zmiany pracy
  • Koszty wynajmu są atrakcyjniejsze niż spłacanie kredytu

Wszystko co wymieniłem powyżej wpływa mniej lub bardziej na cenę. Trudno jest tak naprawdę ustalić co działa w jakim stopniu. Na pewno dużo większe znaczenie ma ogólny stan ekonomii niż po prostu moda. Jeżeli mamy modę na kupno wtedy już mówimy o bańce. I w takiej sytuacji na pewno bym odradzał kupno nieruchomości w celu uzyskania korzyści materialnej w krótkim terminie.

Już ponad 1000 osób zapisało się na mój newsletter. Zero spamu tylko informacje o nowych artykułach. Zapisz się i otrzymasz SCIĄGĘ, która pomoże Ci prawidłowo dobierać wielkość pozycji w inwestowaniu oraz dostęp do ukrytego działu download z innymi plikami