Stało się. Zapadła decyzja. Razem z żoną zaczęliśmy przyglądać się kolejnej inwestycji w nieruchomości. Zebrało się trochę oszczędności i trzeba coś z nimi zrobić. Wstępny wybór padł na mieszkania pod wynajem.

Dlaczego jesteśmy zainteresowani kupnem mieszkania pod wynajem

Zacznę od tego, jak do tego doszło. Rok temu byliśmy na wakacjach w Portugalii. Przesiadując wiele godzin przy basenie i popijając różne napoje pracowaliśmy nad długoterminowym planem naszego życia. Chcieliśmy ustalić wspólną wersję do czego dążymy. Usiłowaliśmy zdefiniować czym jest dla nas wolność finansowa. Kiedy chcemy przestać pracować i odejść na emeryturę. Gdzie chcemy docelowo mieszkać. Później przyszedł czas na bardziej konkretne pytania. Co to wszystko oznacza? Ile potrzebujemy pieniędzy? Jakie są nasze potrzeby? itd itd. W dużym skrócie wynikiem tego były nasze potrzeby finansowe żeby móc spokojnie żyć i nie zastanawiać się czy starczy nam tego co da ZUS. Powstał z tego plan 20 letni. Jego wynikową jest określony status materialny, który musimy osiągnąć. On pozostanie tajemnicą, ale możemy podzielić się historią tej konkretnej inwestycji oczywiście o ile do niej dojdzie.

Status materialny o którym myślimy można osiągnąć na dwa sposoby:

  • Mieć stabilny pasywny dochód które pokryje nasze potrzeby życiowe i zaspokoi potrzeby najbliższych
  • Albo po prostu odłożyć kupę forsy

Problem z drugim rozwiązaniem jest taki, że taka odłożona gotówka traci na wartości szczególnie ze zamierzamy żyć 100 lat. 😀 Stanęło więc na budowaniu dochodu pasywnego.

Rozpoczęcie budowania dochodu pasywnego widzimy na początek w 2 kategoriach

  • inwestycja w nieruchomości np mieszkania pod wynajem
  • inwestycje w akcje spółek które regularnie płaca dywidendę

Kilka spółek regularnie płacących i zwiększających rok rocznie dywidendę już mamy stanęło więc na mieszkania pod wynajem

Zaczęliśmy się przyglądać kosztom związanym z posiadaniem mieszkania pod wynajem. Po wstępnym kosztorysie tego projektu pojawiły się pierwsze dylematy. Zresztą zobaczcie sami. Poniżej podaję wyliczenia dla rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii ale nie zapadła ostateczna decyzja czy będzie to Anglia czy Polska.

Gdyby był to UK, tak było nam łatwiej bo tu mieszkamy i znamy ten rynek. Z drugiej jednak strony emeryturę będziemy spędzać w Polsce.

Koszty kupna mieszkania pod wynajem w UK

Celowalibyśmy w kupno mieszkania 2 pokojowego tzw. 1 bedroom flat

W mieście w którym mieszkamy takie mieszkania w dobrym stanie i niezłej lokalizacji kosztują mniej więcej 120 tysięcy funtów

Kupno mieszkania byłoby oczywiście w większości sfinansowane z kredytu hipotecznego, na który trzeba wyłożyć 25% czyli 30 tysięcy funtów wkładu własnego

Do tego doszły by kolejne koszty:

  • 2 tysiące funtów prowizji dla banku za rozpatrzenie wniosku kredytowego
  • 1 tysiąc funtów na opłacenie prawników
  • 1 tysiąc na koszty nie przewidziane lubimy zakładać margines bezpieczeństwa
  • udało by się natomiast uniknąć „stamp duty” angielskiego podatku od nieruchomości ponieważ nieruchomość jest wyceniania poniżej 125 tysięcy funtów

Podsumowując całościowe koszty zakupu wynoszą 34 tysiące funtów

Przejdźmy do ewentualnych zysków i kosztów utrzymania tej inwestycji

Przychody i koszty utrzymania mieszkania pod wynajem w UK

  • Tego typu mieszkanie można wynająć za 600 funtów miesięcznie. Trzeba założyć że przez pewien czas, my zakładamy 2 miesiące w roku, nikt nie będzie tam mieszkał. Daje to przychód 6 tysięcy funtów rocznie

Kolejne koszty to:

  • Obsługa kredytu Buy to Let Interest Only to 3324 funty rocznie. Sam kredyt. Na razie nie rozważamy spłacania kapitału.
  • Opłata dla firmy zajmującej się utrzymaniem bloku czyli sprzątanie i oświetlenie klatek schodowych i różne remonty to koszt około 1200 funtów rocznie
  • Należy oczywiście odkładać trochę pieniędzy na ewentualne remonty wewnątrz mieszkania. My założyliśmy 10% zysku z wynajmu czyli 600 funtów rocznie
  • Do tego dochodzi prowizja dla agencji obsługującej wynajem. Według wstępnego wywiadu wynika, że biorą 10% ceny wynajmu. Jest to więc wydatek rzędu 600 funtów rocznie.

Podsumowując wszystkie zyski i koszty w ujęciu rocznym

  • zysk to 6000 funtów
  • Koszty to 5724 funty

Na koniec roku zostaje 276 od których jeszcze trzeba odprowadzić podatek. To jest tylko 23 funty miesięcznie. Licząc zwrot z inwestycji to 276 funtów podzielone przez 34000 funtów daje 0.8% zysku w skali roku. Na tyle to można znaleźć lokatę. Można też pójść krok dalej i kupić po prostu średnie akcje, które płacą dywidendę nawet i 3 %  rocznie.

Czy to ma sens? Takie sobie postawiliśmy pytanie. Tyle zachodu. Ryzyko zniszczenia mieszkania, nie opłacania czynszu przez wynajmujących itd.

Tu mamy zagwozdkę. Jak inni ludzie robią na tym pieniądze?

Nie zrezygnowaliśmy z tego pomysłu kompletnie, bo jednak byłaby to ciekawe dywersyfikacja. Nie mniej jednak wymaga on dodatkowego research’u, który zamierzymy zrobić do końca roku

Ewentualna realizacje projektu zaplanowaliśmy na pierwszy kwartał 2016

Życie dopisze kolejne odcinki tej historii. Kto wie może zakończymy po prostu na research’u i teoretycznych obliczeniach i zostaniemy przy spółkach giełdowych płacących dywidendę..

Już ponad 1000 osób zapisało się na mój newsletter. Zero spamu tylko informacje o nowych artykułach. Zapisz się i otrzymasz SCIĄGĘ, która pomoże Ci prawidłowo dobierać wielkość pozycji w inwestowaniu oraz dostęp do ukrytego działu download z innymi plikami