Kilka tygodni temu na blogu zamieściłem wpis informujący o tym, że przymierzamy się z żoną do zainwestowania w kupno mieszkania pod wynajem. Artykuł możesz przeczytać tutaj: Kupno Mieszkania Pod Wynajem. Przedstawiłem tam wstępną analizę inwestycji. Wyraziłem swoje obawy. Ogłosiłem również, że ten projekt został odłożony do ewentualnej realizacji na pierwszy kwartał 2016 roku. Czas do końca 2015 mieliśmy wykorzystać na potencjalny dodatkowy research, który pomógłby  przekonać się, że jest to kierunek w którym chcemy podążyć.

Nie zdecydowaliśmy jeszcze czy ewentualna inwestycja miałaby miejsce w Polsce czy w Anglii. Nie wiemy jeszcze do końca czy nasze założenia kosztowe okazały się słuszne, ale zrobiliśmy research jak podejść do ewentualnego wyboru konkretnego miejsca pod inwestycję. Skupiliśmy się na tym, co na pewno trzeba wziąć pod uwagę, żeby zmaksymalizować swoje szanse na zwrot wartości nieruchomości oraz ewentualne mocne punkty, które zapewnią ciągły wynajem bez długich przerw i ciągłego szukania lokatorów.

Poniżej opisuję kilka punktów, które weźmiemy na pewno pod uwagę w momencie ostatecznej decyzji o kupnie tej a nie innej nieruchomości.

Jak kupić nieruchomość z największym potencjałem wzrostu wartości

Nasz research pokazał, że należy wziąć pod uwagę 4 najważniejsze punkty. Byłoby idealnie gdyby wszystkie 4 z nich były spełnione. Wiadomo, że ideały na świecie nie istnieją, no może poza naszymi żonami, zawsze jednak trzeba do nich dążyć.

Inwestycje – na pewno sprawdzą się obszary, w których są duże inwestycje. Nie mam tu na myśli budowy pojedynczego dodatkowego bloku, ale np. budowa dużego centrum handlowego może już mieć znaczenie. Warto szukać miejsc, w które inwestują urzędy miast. Tworzą np. strefę ekonomiczną, która potencjalnie stworzy tysiące nowych miejsc pracy, próbują zagospodarować stare nabrzeże jak to miało miejsce w Gdańsku.

Transport – łatwy dojazd do nieruchomości jest ważny, ale jeszcze ważniejsze jest jak dana nieruchomość jest skomunikowana z resztą miasta. Takie rzeczy jak bliskość metra, autostrad, szybkiej kolei ma decydujące znaczenie. Ludzie chcą przemieszczać się szybko i wygodnie. Nie można ograniczać się tylko i wyłącznie do podstawowych środków komunikacji trzeba na to zagadnienie spojrzeć szeroko. Np. jeżeli chcemy zainwestować gdzieś pod Warszawą a wiemy, że będzie tam dociągnięta szybka kolej to jest to dobry znak. Podobnie ma się sytuacja w UK. Rząd Anglii ogłosił wybudowanie szybkiej kolei z Londynu do Manchesteru i Leeds. Coś takiego w długim terminie powinno pozwolić cenom nieruchomość znacząco wzrosnąć, ponieważ diametralnie skróci to czas dojazdu do stolicy Wielkiej Brytanii. Ciekawostkami jakie znaleźliśmy było np. to, że nieruchomości w obszarze 500 metrów od stacji metra są średnio o 25% droższe od reszty miasta. Podobnie sprawa ma się ze szkołami, szczególnie w Wielkiej Brytanii gdzie obowiązuje rejonizacja. 100 najlepszych szkół 2 stopnia winduje ceny nieruchomości o 25% w górę. Sąsiedztwo dobrych szkół powinno również zagwarantować wynajem długoterminowy.

Interwencja Rządowa – uruchamiane przez rządy wszelkie programy pomocowe, takie jak rodzina na swoim itp, powinny pozytywnie wpływać na wzrost wartości nieruchomości. Jeszcze lepiej byłoby znaleźć tego typu inicjatywy, które mają zastosowanie do mniejszych obszarów niż cały kraj. Nie inaczej jest z pozyskiwaniem środków na inwestycje z Unii Europejskiej. Jeżeli jakiś samorząd radzi sobie dobrze prawdopodobnym jest, że będzie to trwała tendencja. Poznań jest prawdopodobnie świetnym przykładem bardzo dobrze rozwijającego się polskiego miasta. Jest to tendencja trwała i pewnie się szybko nie zmieni. Niskie bezrobocie ciągły wzrost miejsc pracy to jest to czego szukamy.

Rozwój Sieci Whole Food –  To jest najdziwniejsza porada jaką otrzymaliśmy. Okazuje się, że firma Whole Food wydaje miliony na research trendów demograficznych. Każde otwarcie nowego sklepu jest bardzo dokładnie przemyślane i ma procentować w długim terminie. Strategią mogłoby być kupowanie nieruchomości w pobliżu sklepów tej sieci.

Odbudowa obszarów miast – Można tu podać przykład z Gdańska gdzie odnawiano część starówki po drugiej stronie Motławy. Można również przytoczyć przykład Londynu gdzie organizatorzy zdecydowali się wybudować większość obiektów olimpijskich w najtańszych częściach miasta.

Podsumowując należy wziąć pod uwagę:

  • Szkoły, sklepy, łatwość dojazdu
  • Programy rządowe
  • Inwestycje
  • Sieć sklepów Whole Foods

Jeszcze nie pogrzebaliśmy pomysłu na inwestycje. Możliwe, że pojawią się nowe odcinki z cyklu naszego kupna nieruchomości pod wynajem.

Już ponad 1000 osób zapisało się na mój newsletter. Zero spamu tylko informacje o nowych artykułach. Zapisz się i otrzymasz SCIĄGĘ, która pomoże Ci prawidłowo dobierać wielkość pozycji w inwestowaniu oraz dostęp do ukrytego działu download z innymi plikami