Jeżeli chcesz inwestować pieniądze na poważnie budując swoje bogactwo przez lata po to żeby osiągnąć długo terminowe cele, inwestowanie w nieruchomości jest bardzo ciekawą opcją wartą rozważenia. Osobiście wychodzę z założenia, że oprócz inwestowania w akcje na giełdzie warto również rozważyć możliwości jakie daje rynek nieruchomości.

W całym moim prywatnym portfelu inwestycyjnym 50% wszystkich moich aktywów pracuje w nieruchomościach, 25% na giełdzie oraz ostatnie 25% w instrumentach bardzo bezpiecznych takich jak lokaty, gotówka oraz instrumenty dłużne.

Zanim jednak zaczniemy inwestować w ziemię, czy też domy albo mieszkania pod wynajem należy zrozumieć i obserwować ten rynek, ponieważ na nim również zmieniają się ceny i jak to bywa w inwestowaniu nie należy kupować wszystkiego w każdej chwili po każdej cenie. Trzeba czekać na dobrą okazję i wtedy dokonywać zakupów. Takie podejście pozwala zaoszczędzić sporo nerwów oraz ograniczyć ryzyko.

Kiedy jest najlepszy czas do zakupu nieruchomości

Nie będę mocno odkrywczy jeżeli stwierdzę, że trzeba kupować kiedy jest tanio a sprzedawać jak jest drogo. Jest tu bardzo podobnie jak z rynkiem akcyjnym. Akcje dobrych spółek giełdowych najlepiej kupić na dnie bessy a najlepiej sprzedać na szczycie hossy. Tak samo fajną dobrą, perspektywiczną nieruchomość można kupić tanio wtedy kiedy rynek się załamał i jest niewielu ludzi, których stać na taki zakup. To również moment gdzie prawdopodobnie wielu ludzi ma problem ze spłatami kredytów i banki przejmują nieruchomości oferując je na aukcjach w celu odzyskania swoich pieniędzy. Kupując na rynku również może zdarzyć się, że ktoś sprzedaje ponieważ grozi mu przejęcie nieruchomości przez bank i poprzez szybką sprzedaż wyjdzie na tym lepiej niż z bankiem. Jeżeli takich okazji jest dużo to znaczy, że jest to dobry moment do kupna i ryzyko dalszego spadku ceny jest małe. Wtedy też masz ogromne szansę na negocjowanie cen, ponieważ rynkiem rządzą kupujący. Z drugiej strony jeżeli widzisz, że każdy w około kupuje i każdy kolejny musi płacić coraz więcej mówimy tu o rynku sprzedającego. Na takim rynku właściwie nie masz żadnych możliwości negocjacji.

Te skrajne sytuacje, gdzie ceny znacząco się załamują lub są bardzo wywindowane występują niezmiernie rzadko. Raz na kilka lat. Dlatego polecam obserwację trendów na rynku, żeby móc powiedzieć kiedy trendy przyśpieszają lub zwalniają. Ta wiedza da Ci przewagę nad innymi inwestorami. Pozwoli rozpoznać słabnący trend wzrostowy lub z dużą dokładnością określić kiedy trend spadkowy ma się ku końcowi i jest szansa na odwrócenie.

Zanim przejdę do przykładowego omówienia jak obserwować trendy chcę odesłać Cię do innego artykułu, który jakiś czas temu ukazał się na blogu: Co wpływa na cenę nieruchomości. Jest to swego rodzaju lista wszystkich znanym mi najważniejszych czynników kształtujących popyt i podaż na tym rynku. Obserwacja czynników wymienionych w wspomnianym artykule w połączeniu z obserwacją indeksów cenowych pozwoli Ci dodatkowo zweryfikować analizowane dane.

Jak Śledzić Trendy Na Rynku Nieruchomości

Tą część artykułów opiszę na podstawie danych z rynku nieruchomości w UK ponieważ znam go najlepiej i znam również dobre źródła darmowych danych. Jeżeli potrzebujesz danych z innego kraju wyszukiwarka google będzie na pewno dobrym punktem startowym. W swoim wpisie chcę się skupić na generalnej koncepcji i wyjaśnieniu różnić z jakimi możesz się spotkać analizując dostępne Tobie dane.

W UK co miesiąc publikowane są 3 główne indeksy cenowe z rynku nieruchomości mające dać inwestorom pojęcie jak ma się rynek nieruchomości. Wszystkie z nich oparte są o średnie ceny nieruchomości w całym kraju.

Np. w Październiku 2014 Right Move, Halifax oraz Nationwide zaraportowały następujące dane:

Ceny Nieruchomości w UK Październik 2014Czemu są tak różne? Czemu według RightMove średnia cena domu w UK jest na poziomie 271 tysięcy funtów a Halifax oraz Nationwide są do siebie zbliżone i twierdzą że średnia cena domu w UK wynosi od 185 do 189 tysięcy funtów.

Wszystkie z tych instytucji raportują swoje dane rzetelnie. Jednak bez zrozumienia jak ich indeks cenowy działa nie będziemy w stanie ocenić siły trendu na rynku.

Ceny Nieruchomości – Indeks Cenowy RightMove

RightMove to nic innego jak serwis internetowy gdzie poszczególne biura nieruchomości zamieszczają swoje oferty. Jest to najpopularniejszy serwis w Wielkiej Brytanii. Mimo tego faktu, że są najpopularniejszym serwisem mają u siebie na stronie tylko 90% wszystkich nieruchomości na sprzedaż. Kolejną rzeczą którą musisz wiedzieć jest to, że ich indeks cenowy oparty jest o tzw. „asking price” czyli ceny po jakich nieruchomości są wystawione do sprzedaży a nie po jakich transakcję są zawierane. W takim przypadku można założyć, że momencie gdy jest mały ruch na rynku i jest duże pole do negocjacji cen ich indeks prawdopodobnie ma tendencję do zawyżania rzeczywistych cen. Ostatnią i najważniejszą cechą tego indeksu cenowego jest to, że to jest największy znany mi indeks cenowy, który zawiera czyste ceny, które nie są zmodyfikowane o współczynnik sezonowości. I właśnie za ten brak sezonowości go lubię najbardziej. To też dobry moment, żeby wspomnieć, że dziale download dostępnym tylko dla czytelników zarejestrowanych na mój newsletter udostępnię dostępne mi historyczne raporty w PDF.

Indeks Cen Nieruchomości według RightMove

Ceny Nieruchomości – Indeksy Cenowe Halifax oraz Nationwide

Halifax oraz Nationwide to 2 duże angielskie banki, które specjalizują się w kredytach hipotecznych. Ich indeksy cenowe oparte są o realne ceny transakcyjne na podstawie przydzielonych przez nie kredytów hipotecznych. Ich wadą jest to, że swoim zasięgiem obejmują tylko kredyty w swoich bankach. Można więc założyć, że nie obejmują większości rynku nieruchomości. Po drugie jeżeli ktoś nie dostał u nich kredytu a mógł dostać gdzieś indziej taka transakcja również nie będzie uwzględniona w ich indeksie cen nieruchomości. Z reguły te 2 wyżej wspomniane banki nie udzielają kredytów hipotecznych na kwotę większą niż milion funtów. Z tego powodu ich średnia cena nieruchomości tak znacząco różni się od RightMove, który obejmuje wszystkie nieruchomości również te, które kupowane są za gotówkę. Ceny przez nich raportowane są również uaktualnione o współczynnik sezonowości.

Indeks Cen Nieruchomości według Halifax

Indeks Cen Nieruchomości według Nationwide

Najlepszą metodą analizy zmian cen na rynku nieruchomości jest sprawdzanie jak mocno zmienia się cena rok do roku. Weźmy na przykład poniższy przykład, który przedstawia indeks cen nieruchomości RightMove. W pierwszej kolumnie jest miesiąc publikacji raportu, w drugiej wartość indeksu, w trzeciej zmiana indeksu z miesiąca na miesiąc w czwartek kolumnie zmiana ceny w stosunku do tego samego miesiąca poprzedniego roku. W czwartej kolumnie okresy w których trend cenowy przyśpieszał są zaznaczone na zielono. Na czerwono oznaczyłem okresy gdzie trend zwalniał. Jest to po prostu kolejny sposób patrzenia na to jak dynamicznie zmieniają się dane. Nie uzyskasz takiej wiedzy analizując ceny zmodyfikowane o współczynnik sezonowości.

Ceny Nieruchomości w UK

Podsumowując musisz zrozumieć jakiego rodzaju dane analizujesz z rynku nieruchomości. Czy zawierają one współczynnik sezonowości oraz sprawdzać jak szybko zmienia się cena. Szczególnie ta ostatnia dana da Ci dodatkową wiedzę o sile trendu i pozwoli przewidzieć ewentualne bardzo dobre momenty na kupno lub sprzedaż swoich inwestycji w nieruchomości.

Już ponad 1000 osób zapisało się na mój newsletter. Zero spamu tylko informacje o nowych artykułach. Zapisz się i otrzymasz SCIĄGĘ, która pomoże Ci prawidłowo dobierać wielkość pozycji w inwestowaniu oraz dostęp do ukrytego działu download z innymi plikami